2023년 달라지는 부동산 정책 증여세 취득세 절세 가능할까?

2023년 달라지는 부동산 정책

올해 증여. 취득세 관련 새롭게 개정되는 부동산 세법 알고 계신가요? 부동산 세법만큼 자주 바뀌는 법도 없을 것입니다. 새롭게 바뀐 내용을 숙지해서 합법적인 절세로 힘든 경제에 보탬이 되어 봅시다. 

세금바로알기

먼저, 올해부터 부동산 증여시 취득세 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 바뀌었습니다. 시가 표준액보다 시가 인정액이 더 높은 금액이기 때문에 법 개정 후에는 세금 부담이 더욱 늘어나게 된 것입니다.

 

둘째, 가족에게 증여받은 부동산을 양도할 때 양도 제한이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 이 제한 기간 안에 매도할 경우 증여한 사람이 취득했던 금액으로 매매 차익을 계산하게 되어 양도세 이월 과세가 적용되는 기간이 5년이나 더 늘어나 부담이 더욱 커졌습니다. 

 

셋째, 종합부동산세도 부담이 낮아집니다. 1인당 기본 공제가 6억 원에서 9억 원으로 늘어나고 1 주택자 공제도 1억 원에서 12억 원으로 들어 납니다. 다주택자도 조정대상지역과 무관하게 3 주택 이상 자에게만 중과 세율이 적용됩니다. 다만 다주택자에 대한 취득세 중과 세율은 아직 입법 통과를 이루지 못했지만 정부가 완화 입장을 갖고 있어 취득 계획이 있으신 분들은 이 개정 여부를 지켜보시면 될 것 같습니다.

 

 

똑똑하게 세금내자

부동산 합법적 절세 가능한가?

절서에 대한 고민은 부동상 매입 시기 부터 고민해야 할 과제입니다. 잔금 지급일 기준으로 세금이 부과되는 경우가 많이 절세 조건을 나중에 알게 되더라도 이를 보안할 방법이 없기 때문입니다. 

 

또한 1주택자도 절세에 방심하면 안 됩니다. 1 주택자는 세금부담이 적다 보니 절세 방안을 놓치게 되는 경우가 종종 있습니다. 예로 다가구 주택을 가진 1 주택자라면 모든 다가구 주택이 1 주택으로 간주되는 것이 아니기 때문입니다. 그러므로 다가구 주택 중 옥탑방을 개조했다면 1 주택자에서 다주택자로 바뀔 수 있게 되고 자신이 건축법상 요건을 위배하게 될 수 있어 잘 확인해야 할 것입니다. 

     참고) 다주택가구: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로써 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 

             1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은제외)가 3개 중 3층 이하일 것 다만 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.              

             2. 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것.

             3. 19세대 (대자 내 동별 세대수를 범한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것.

 

또한 상가와 주택이 같이 있는 겸용주택은, 과거 주택 면적이 상가 면적보다 크면 주택으로 보았는데요. 지난해부터 고가주택 즉 12억 원을 초과하는 겸용주택이라면 주택 면적이 더 크더라도 주택과 상가를 쪼개 주택 부분만 1 주택으로 비과세 해줍니다. 그리고 단독주택은 주택 건축면적의 5배까지의 부수토지는 비과세 면적으로 간주했지만  2022년 1월 1일 이후 양도하는 경우, 3배까지로 축소됐습니다. 이 경우 1 주택자도 뜻하지 않게 세금 부담이 커질 수 있게 되었습니다.

 

부동산시장

양도 후 증여, 매도 순서 바꾸면 절세가 가능하다!

다주택자인 경우라면 매도할 때 순서를 바꾸면 절세할 수 있습니다. 부동산을 팔고 양도세를 낸 다음 목돈을 가족에게 증여시 증여세가 과세되는데요. 지분의 일부를 먼저 증여한 후에 부동산을 양도하면 절세할 수 있습니다. 양도세는 매매 차익이 클수록 세금이 끈기 때문에 여러 명에게 나눠 증여 후 양도 차익을 줄인다면 전체 세금을 줄일 수 있는 것입니다.

 

주택임대사업자로 등록한 임대주택이 있고 실제 거주 형태로 살고 있다면 2주택자입니다. 하지만 거주 주택을 팔더라도 1 주택으로 보며 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이것이 바로 임대주택사업자의 거주주택 비과세입니다.

 

우선 거주 주택을 비과세 받고 팔고 난 다음에 임대주택에 들어가서 2년 거주하고 비과세 조건을 갖추는 방법인데 이 때 임대주택이 1 주택으로 간주되어 비과세를 받으려 한다면 거주한 주택을 팔고 나서 오른 가격에 대해서만 비과세 된다는 점은 주의하셔야 합니다. 그러므로 임대주택 갖고 있으면서 살고 있던 주택의 매매 차익이 크면, 거주 주택 비과세를 받지 않고 나중에 임대주택 한 채만 남았을 때 그 주택 전체에 대해 비과세 받는 것이 유리할 수 있습니다.

 

또한 부동산을 팔 때마다 양도세를 낸다고 알려져 있지만 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 매도한 것을 합쳐서 세금을 정산합니다. 예로,  2주택자의 1번 부동산은 손실,  2번 부동산은 이익이 났을 경우 두 개의 부동산을 같은 해에 처분하면 합산해 양도세를 과세받을 수 있습니다.

 

마지막으로 재산세와 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세됩니다. 따라서 주택을 매매할 예정이라면 잔금일을 6월 2일 이후로 해야만 그 해 재산세, 종부세를 절세할 수 있습니다.

 

부동산 시장의 시세 하락으로 거래량이 얼어붙은 가운데 절세를 하기 보다는 얼마나 더 싸게  좋은 집을 살 수 있는 가가 더 욱 중요해진 것 같습니다.